部分房地產經紀機構或銷售人員為促成交易,設計出各種“優惠套餐”,其中“多交居間費可抵更大額購房優惠”的做法在市場上并不少見。這種看似“劃算”的操作背后,卻隱藏著法律風險。一起相關案件的判決結果,為購房者敲響了警鐘:變相超過商品房備案價格的部分,將被認定為無效。
案例回顧:8萬居間費與15萬優惠的“交易”
購房者小王(化名)看中了一套總價約300萬元的新建商品房。銷售顧問私下向其提出一個“方案”:如果小王愿意向某關聯經紀公司額外支付8萬元的“居間服務費”或“渠道費”,就可以享受一個“內部優惠”,在總房價上直接減免15萬元。算下來,小王實際支付“293萬元房款+8萬元額外費用”,比原價“節省”了7萬元。小王覺得劃算,便同意了該方案,并簽訂了相關協議。
事后,小王了解到,該樓盤在住建部門的備案單價和總價均有明確公示,他所購房屋的備案總價即為293萬元。這意味著,所謂的“15萬元優惠”其實是建立在虛高的報價基礎上的。而開發商與經紀公司通過收取8萬元額外費用的方式,變相使得房屋的實際總收款達到了301萬元(293萬房款+8萬費用),超過了293萬元的備案價格。
小王認為自身權益受損,遂將開發商及經紀公司訴至法院,要求確認超過備案價部分的8萬元收費無效并予以返還。
法院判決:變相突破備案價,超出部分不受保護
法院經審理后認為,商品房銷售嚴格執行價格備案制度,旨在穩定房地產市場秩序,防止開發商隨意漲價,保護購房者權益。備案價格是房屋銷售的“天花板”,開發商必須以不高于備案價的價格進行公開銷售。
本案中,開發商與經紀公司通過“報高房價再給予優惠”的虛假形式,并引導購房者支付一筆合同外的“居間費”,其本質是規避備案價格監管,使房屋實際成交總價突破了備案價上限。這8萬元費用,并非基于真實、獨立的居間服務(經紀公司并未提供超出其常規銷售義務的額外服務),而是房價款的組成部分。
因此,法院認定,該8萬元費用屬于變相提高房價、超出備案價格的部分。根據《民法典》相關規定,違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。商品房備案價格制度屬于維護房地產市場交易秩序的重要監管措施,變相突破該價格的行為,擾亂了市場秩序,損害了公共利益及購房者權益。故判決該8萬元“居間費”的收取行為無效,開發商與經紀公司應向小王返還該筆款項。
警示與建議
- 認清“備案價”的紅線作用:購房者在看房時,有權要求查看銷售現場的房源價格公示表,其中明確標注的“備案價格”是法律認可的該房屋最高銷售單價和總價。任何“優惠”都應在此價格基礎上進行,而非先提價再打折。
- 警惕“合同外費用”:所有購房款項均應體現在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及發票中。對于銷售人員或經紀機構要求支付到第三方賬戶、或簽訂單獨服務合同收取的“團購費”、“渠道費”、“居間費”、“咨詢費”等,尤其是承諾支付后可獲大幅房價優惠的,需高度警惕。這極有可能是變相加價。
- 核實優惠的真實性:可向當地住房和城鄉建設部門查詢樓盤備案價格,自行核算真實房價。對于優惠,應明確其來源和性質,是否直接在備案價基礎上減免。
- 保留證據,依法維權:一旦發現疑似變相加價行為,注意保留銷售承諾的聊天記錄、錄音、視頻、支付憑證、相關協議等證據。如協商無果,可向住建部門、市場監督管理部門投訴舉報,或像本案一樣通過訴訟途徑解決。
法院的這一判決,明確了商品房備案價格制度的嚴肅性,否定了通過巧立名目、拆分合同等方式變相漲價行為的合法性。這不僅保護了單個購房者的經濟利益,更是對房地產銷售亂象的一次有力規制。對于購房者而言,面對五花八門的“促銷手段”,務必保持清醒,堅守“以備案價為基準”的原則,方能守住自己的錢袋子,避免落入價格陷阱。